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不動産取引及び不動産問題
ここでは不動産取引についてお伝えしていきます。
土地や建物の不動産取引をめぐる紛争は、その金額の大きさ、又契約の内容も一律でないことにより大きな紛争になることが多々あります。
不動産を巡るトラブルは、多くの方が一度は経験するトラブルの１つです。
以下のような場合は、弁護士に相談下さい。
・問題を起こしてばかりの借主に出て行ってもらいたい。
・滞納している家賃を支払って出て行ってもらいたい。
・土地や建物を借主が勝手に他人に貸しているので、出て行ってもらいたい。
・賃料の値上げをしたい。
・建物の賃貸契約を結びたいが契約満了時には問題なく済ませたい。
・土地の賃貸契約を結びたいが契約満了時には問題なく済ませたい。
・土地・建物を一定期間だけ貸すが、期間満了時には確実に土地・建物を返してもらいたい。
このような方は以下をご参照下さい。
不動産売買契約/賃貸契約
不動産売買契約で失敗しないポイントをご紹介します。
尚、個別の契約書については、弁護士にご相談されることをお勧めいたします。
不動産売買/賃貸は取引金額が大きいため、契約書を作成するのが一般であり、むしろ一般取引上は契約書を作成した時が契約締結の時となることが多いと考えられます。
そこで、不動産の契約を締結するに当たっては、契約書の精査が不可欠であり、弁護士に相談するくらいの慎重さが要求されます。
・重要事項説明の必要性
不動産を購入する場合は、宅地建物取引業者（宅建業者）を通じて購入する場合が通常です。その場合、宅建業者の側で重要事項説明が必要とされています。
具体的には、その不動産に関する登記された権利の種類・内容などの法定の事項について説明が必要になります。
宅建業者側が事実とは異なることを告げたり、故意に購入者に対して購入者側の不利益となることを告げなかった場合には、売買契約を取り消すことが可能です。
・登記簿確認の必要性
事前に登記簿を確認することで問題の発生を未然に防ぐことができます。
不動産登記には、不動産の権利関係が明らかになっているため、売主が本当にその不動産を所有しているのか、他の共有者がいるのではないか、抵当権など所有者の権利を制限する担保権が付されていないか等について知ることができます。
・現地調査の必要性
売主が所有している、共有者がいない。という場合であっても、その建物を第三者が使用・占有している場合があります。そしてその事実は登記簿謄本からは読み取れません。
借家権は必ずしも登記上に表示されるわけではないためです。建物購入後に、その建物が第三者に賃貸されていたためにその建物を使用することができなかった、という不利益を被らないためには、事前に現地調査をする必要があります。
・用途地域確認の必要性
土地を買って建物を建てようとする場合には、都市計画法上の用途地域により建物の種類・建ぺい率・容積率・高さ制限などが法律により規制されている場合があります。
用途地域は、住居・商業・工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など１２種類があります。
用地地域は、各地方自治体で販売している都市計画図で確認することができます。
・申込証拠金の考え方
申込証拠金とは、マンションや建売住宅の分譲販売の際、購入希望者から販売業者に対して交付する金銭のことです。
申込証拠金は不動産取引実務の中で生じてきたものであり、法律上規定はありません。
そのため、申込証拠金の法的性格については争いがありますが、購入希望者の購入意思の確認と、当該希望者の申込み優先順位の確保を目的として預託される金銭であるとする考え方が有力です。
また、申込証拠金は売買契約成立前に交付されるものであるとするのが一般的です。
・建物に欠陥があった場合の対応
従来は、民法上の請求として損害賠償請求および契約の目的を達成できない場合に契約を解除することができるにとどまっていました（いわゆる瑕疵担保責任）。
また、この瑕疵担保責任を追及できる期間は、瑕疵の存在を知ってから１年以内に限られていました。
しかし、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（以下、「品確法」と言います）により、請求できる範囲が拡大しています。
・農地売買について
農地を売買する場合で、買主がその農地を農地として使用する場合は、原則として農地法３条により農業委員会または都道府県知事の許可が必要となります。
また、買主が農地を農地として使用しない場合も、農地法５条により原則として許可が必要となります。
農地法の許可が必要な場合において、許可よりも先に売買契約を締結しても契約は有効ですが、土地所有権は許可がなければ移転しません。
そこで、農地を売買する場合は、契約書に「許可が得られなかった場合は、当然に契約を解除する」との条文を入れる必要があります。
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